人在狮城 | PR第一套房，该买公寓还是组屋？当心被套牢！

公寓 | 新加坡购买条例
组屋 | 新加坡购买条例
PR购买及转手组屋的条件
二手组屋还有上涨空间吗？
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有关于房产/移民的疑问吗？

拥有一套属自己的房产，成家立业永远是人们内心的首要诉求。然而即将在坡购买第一套房产的你，好不容易拿到了永久居民（PR），攒足了购买力、凑够好了首付+税费……这样算是万事俱备。但究竟是买公寓，还是买政府组屋（HDB）？应该如何抉择呢？

公寓 | 新加坡购买条例

属性：由私人发展商向政府竞标地皮，或向私人买地来建造的。
买方：外国人，PR，新加坡公民。不分年龄，不需要以家庭为核心。
房价：发展商决定。
浮动：增长空间，受国际经济增长趋势，土地供应成本，人口增长，供需平衡，通货膨胀等多种因素影响。
贷款：以买家薪水的60% 来计算。如：薪水$10000×60%=$6000 也就是说房贷，车贷或信用卡等的还款总额不能超过$6000

组屋 | 新加坡购买条例

属性：政府使用国有土地，由政府出资规划或由私人发展商承包设计和建造的公共住屋。
买方：只有符合条件的新加坡公民才可以直接购买。永久居民（PR）只能从二手市场上购买，但条件是要以家庭为核心标准。
房价：由政府制定，或者由发展商以政府的指导原则而定。
浮动：增长空间要看本地人口增长，通货膨胀，供需平衡等因素。

PR购买及转手组屋的条件

如夫妻、父女/子、母子/女，家庭所有成员，要有拿到永久居民（PR）3年或以上才可以购买政府组屋，且购买后，房屋只能用来居住，不能整间出租；转手售卖，需要住满五年才可以。组屋与其他房产的必然联系

购买私人公寓，不能保留政府组屋。在除新加坡之外的国家有产业的永久居民（PR），在购买组屋后，半年内要卖掉外国的产业，否则一经核实（举报或被查），新加坡政府有权利没收即充公你的组屋，后果不堪设想。

二手组屋还有上涨空间吗？

组屋的贷款，只能用家庭收入的30%作为偿款标准。也就是说假如总薪水是$10000×30%=$3000来偿还所有的贷款，最近两年二手市场上组屋没有预先估价，当买家支付订金后，政府组屋（HDB）估价师，会以周围的成交价作为估价。当下，政府新推出的私人设计的组屋及EC（政府公寓）充斥整个市场，使二手市场组屋交易疲软。

如上图：政府组屋显现下跌的趋势，永久居民购买第一套需缴纳印花税8%，而公民是3% 。同样一套房子同样价格，多付5%的税款。

拿到永久居民（PR）3年后，才可以购买组屋。那么你3年的租金又是多少呢？帮别人付房贷，加上组屋一直在贬值，通货膨胀加剧…… 如何是好呢？永久居民（PR）的平均的年龄在35岁左右。人生的3个黄金段在35到48岁，也就是说。贷款年龄65岁，减去你现在的年龄，得出的是你可以贷款的年限。

分享一个实例

记得 2009年，我在出租房子的过程当中，遇到一对马来西亚籍的双胞胎姐妹，让我印象非常深刻。

姐妹俩以二房东的身份，在蔡厝港地方租房子来转租给其他的人，以赚取利润。由于租客迟到，让我有机会与她们分享了怎么样利用手上现有的资源，来完成“一只母鸡生金蛋”的诉求（即用手上的现金和公积金投资房产）。作为一名房屋经纪，当时我正在卖 Ivory Height 大牌117#23的房子，屋主要移民去澳洲，急着转售。两姐妹的妹妹喜欢看房，就跟着我去逛了一番，结果这一看，就为帮她赚得了人生第一桶金。屋主当时要价88万，经过双方商讨，86万成交。

妹妹向银行贷68万，贷款25年，每个月还款$2400多。就在去年（2018年），她以160万卖掉了这个单位，妹妹不但拥有自己的大房子，享受着舒适的环境，每个月轻松还贷。卖掉时连本带利拿回所有的前期投入。

相比之下，姐姐一直在她自己的“舒适区”里，靠着她的租金和工资，想着努力存够钱再买房。并且总是抱怨，房价太高，银行利息高，贷款还不起…… 但妹妹的房价比起10年前，涨了几乎一倍。

再后来，姐姐勉强在Jurong Gateway 买了一间44平米的单身公寓，售价85万，贷款45万。日夜打拼一直在为别人还贷款，守着银行的利率，每天喊苦喊累……“其实在这个时代想赚钱，已经不是靠体力加班24小时换得的，而是靠思维方式的改变来获取。据JP摩根分析师预测，2030年新加坡房价会翻倍，这已不是空穴来风！